Saisie immobilière après déchéance du terme : défendre votre bien

Après des échéances impayées, la banque a prononcé la déchéance du terme de votre prêt. Un commissaire de justice vous a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière : la banque entend faire vendre votre bien aux enchères.

Rien n’est encore joué. La procédure obéit à des délais stricts, et les contestations doivent être soulevées à temps devant le juge de l’exécution. La déchéance du terme, le montant réclamé et la prescription peuvent être discutés, et une vente amiable permet souvent d’obtenir un bien meilleur prix qu’une vente aux enchères.

Notre cabinet défend les propriétaires, particuliers comme dirigeants, face à la saisie immobilière engagée par leur banque.

Nous intervenons à Lyon, en Auvergne-Rhône-Alpes et dans toute la France.

Un avocat pour vous défendre face à la saisie immobilière

La saisie immobilière est la procédure par laquelle un créancier, le plus souvent la banque, fait vendre le bien de son débiteur pour se payer sur le prix. Elle intervient fréquemment après la déchéance du terme d’un prêt immobilier, ou lorsque la banque poursuit une caution propriétaire. Notre cabinet intervient dès la réception du commandement pour contester les poursuites, obtenir des délais ou organiser une vente amiable dans les meilleures conditions.

Comment se déroule la saisie immobilière

1. Le titre exécutoire : la banque doit disposer d’un titre exécutoire, le plus souvent l’acte notarié de prêt, ou à défaut un jugement de condamnation.
2. Le commandement de payer valant saisie : délivré par un commissaire de justice, il vous enjoint de payer dans un délai de huit jours, faute de quoi le bien sera saisi. Il est ensuite publié au service de la publicité foncière.
3. L’assignation à l’audience d’orientation : la banque vous assigne devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu où se trouve le bien, et dépose un cahier des conditions de vente qui fixe notamment la mise à prix.
4. L’audience d’orientation : le juge vérifie la procédure, tranche les contestations et décide de l’orientation : vente amiable ou vente forcée.
5. La vente : vente amiable autorisée par le juge, ou vente aux enchères à l’audience d’adjudication.

Pour comprendre ce qui précède la saisie, consultez notre page déchéance du terme d’un prêt bancaire.

L’audience d’orientation, une étape décisive

L’audience d’orientation est le moment clé de la procédure. À peine d’irrecevabilité prononcée d’office, les contestations et demandes incidentes doivent en principe être formées au plus tard à cette audience, par conclusions d’avocat (article R. 311-5 du Code des procédures civiles d’exécution). Un moyen qui n’a pas été soulevé à temps ne pourra généralement plus l’être ensuite.

La représentation par avocat est en principe obligatoire devant le juge de l’exécution en matière de saisie immobilière, y compris pour le débiteur saisi. Préparer sa défense dès la réception du commandement est donc essentiel.

Les moyens de défense

Contester la déchéance du terme

En principe, la déchéance du terme ne peut être acquise qu’après une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont vous disposiez pour régulariser, sauf clause expresse et non équivoque contraire. Une déchéance irrégulière remet en cause l’exigibilité du capital réclamé.

Invoquer la prescription

Lorsque le prêt immobilier a été consenti à un particulier, l’action de la banque se prescrit par deux ans (article L. 218-2 du Code de la consommation). Le délai court à compter de chaque échéance impayée pour les mensualités, et de la déchéance du terme pour le capital restant dû, sous réserve des causes d’interruption ou de suspension, qui doivent être vérifiées.

Contester le montant réclamé

Le décompte de la banque doit être contrôlé : capital, intérêts, indemnité d’exigibilité anticipée, frais et paiements déjà effectués. L’indemnité forfaitaire est une clause pénale que le juge peut réduire si elle est manifestement excessive.

Contester la régularité de la procédure

Le commandement, sa publication et l’assignation obéissent à des mentions et à des délais stricts. Leur irrégularité peut, selon les cas, entraîner la nullité ou la caducité de la procédure.

Contester une mise à prix trop basse

La mise à prix est fixée par la banque, et elle est souvent très inférieure à la valeur du bien. À défaut d’enchère, la banque est déclarée adjudicataire d’office à ce montant. En cas d’insuffisance manifeste, vous pouvez demander au juge de fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale du bien et les conditions du marché.

Engager la responsabilité de la banque

Si la banque vous a accordé un crédit excessif sans vous alerter, sa responsabilité peut être engagée et les dommages et intérêts obtenus viennent en compensation de la dette. Voir notre page devoir de mise en garde de la banque.

Vendre à l’amiable plutôt que subir les enchères

À l’audience d’orientation, vous pouvez demander l’autorisation de vendre vous-même votre bien. Le juge fixe alors le prix en deçà duquel il ne peut être vendu, et la date d’une audience de rappel, dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. La vente amiable permet généralement d’obtenir un meilleur prix qu’une vente aux enchères et de garder la maîtrise du calendrier.

Le prix de vente est consigné, puis le juge constate la vente, qui met fin à la procédure de saisie.

Obtenir des délais ou suspendre la procédure

• Les délais de paiement : le juge peut accorder des délais, dans la limite de deux ans (article 1343-5 du Code civil).
• Le surendettement : pour un particulier, la recevabilité d’un dossier de surendettement suspend en principe les procédures d’exécution. Si la vente forcée a déjà été ordonnée, le report de l’adjudication ne peut être décidé que par le juge de l’exécution, pour causes graves et dûment justifiées.
• La procédure collective : pour l’entrepreneur ou la société propriétaire, l’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire arrête les poursuites individuelles ; en liquidation, la vente se poursuit le cas échéant à l’initiative du liquidateur.
• L’accord avec la banque : un échéancier ou une reprise des paiements peut conduire la banque à suspendre ou abandonner les poursuites.

La résidence principale de l’entrepreneur individuel

Les droits de l’entrepreneur individuel sur sa résidence principale sont insaisissables de plein droit par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de son activité professionnelle (article L. 526-1 du Code de commerce). Cette protection ne joue pas pour les dettes personnelles, comme le prêt qui a financé la résidence elle-même.

Les premiers réflexes à réception du commandement

• Notez la date de signification : elle fait courir les délais de la procédure.
• Ne restez pas sans réagir : en l’absence de défense, le juge statue au vu des seuls éléments de la banque et la vente forcée suit son cours.
• Rassemblez l’acte de prêt, le tableau d’amortissement et tous les courriers de la banque, notamment la mise en demeure et la lettre de déchéance du terme.
• Ne signez rien dans l’urgence : une reconnaissance de dette ou un échéancier signé sans analyse peut vous priver de moyens de défense.
• Faites estimer votre bien : cette estimation sert à discuter la mise à prix et à préparer une éventuelle vente amiable.
• Consultez un avocat bien avant l’audience d’orientation.

Comment nous vous défendons

Concrètement :

1. Analyse du dossier : titre exécutoire, commandement, cahier des conditions de vente, décompte de la banque.
2. Stratégie : contestation des poursuites, demande de délais, vente amiable ou négociation, selon votre situation et vos objectifs.
3. Conclusions et plaidoirie devant le juge de l’exécution, avant et à l’audience d’orientation.
4. Accompagnement de la vente amiable ou de la procédure d’adjudication, pour préserver la valeur de votre bien.
5. Suivi jusqu’au bout, y compris en appel.

Nous intervenons avec réactivité et discrétion, à Lyon et partout en France. Les honoraires vous sont indiqués avant tout engagement, dans une convention d’honoraires.

Les pièces à nous transmettre

• le commandement de payer valant saisie immobilière ;
• l’assignation à l’audience d’orientation et le cahier des conditions de vente, si vous les avez reçus ;
• l’acte notarié de prêt, l’offre de prêt et le tableau d’amortissement ;
• les courriers de la banque : relances, mise en demeure, lettre de déchéance du terme, décompte ;
• les justificatifs des paiements effectués ;
• une estimation récente du bien ;
• un état de votre situation : revenus, charges, autres dettes.

Questions fréquentes

Combien de temps dure une saisie immobilière ?

Généralement plusieurs mois entre le commandement et la vente. La durée varie selon le tribunal, les contestations soulevées et l’orientation retenue.

Puis-je encore vendre mon bien moi-même ?

Oui, en demandant l’autorisation de vente amiable à l’audience d’orientation. Le juge fixe un prix minimum et un délai de quatre mois au plus.

Que se passe-t-il si personne n’enchérit ?

La banque est déclarée adjudicataire d’office au montant de la mise à prix. D’où l’importance de contester une mise à prix trop basse.

Peut-on arrêter la saisie en payant ?

Oui. Le paiement de la dette met fin aux poursuites, et un accord avec la banque peut la conduire à les suspendre ou à y renoncer.

Un dossier de surendettement arrête-t-il la saisie ?

Sa recevabilité suspend en principe les procédures d’exécution. Si la vente forcée a déjà été ordonnée, le report de l’adjudication relève du juge de l’exécution.

Dois-je quitter mon logement tout de suite ?

Non. Vous restez dans les lieux pendant la procédure. Après la vente aux enchères, le jugement d’adjudication permet à l’acquéreur de faire procéder à votre expulsion.

La banque peut-elle saisir ma maison pour le prêt de ma société ?

Si vous êtes caution et que la banque a obtenu un titre exécutoire contre vous, elle le peut, sous réserve de vos moyens de défense en tant que caution.

Mon bien est situé loin de Lyon. Pouvez-vous me défendre ?

Oui. La saisie relève du juge de l’exécution du lieu où se trouve le bien, et un avocat inscrit à ce barreau doit être constitué. Hors du ressort de Lyon, nous assurons la défense en lien avec un avocat postulant local.

Pour aller plus loin

• Déchéance du terme d’un prêt bancaire
• Crédit immobilier : litiges avec la banque
• Devoir de mise en garde de la banque
• Contester un engagement de caution
• La banque réclame votre caution après la liquidation de votre société

Page mise à jour le 27 octobre 2026

Maître Zaïra Apacheva, avocate au barreau de Lyon. Elle défend les dirigeants et les entreprises en droit des entreprises en difficulté, en droit bancaire et en contentieux commercial. Elle a enseigné le droit des contrats et le droit commercial aux universités Lyon 2 et Lyon 3.

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